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[ 목차 ]
「지역주택조합 사업의 안전성과 투명성을 강화하기 위해 국토교통부가 신규 조합 설립 및 조합원 모집 단계에 대한 제도개선을 추진합니다. 앞으로 조합원이 모집되기 전에 토지매매계약서의 90% 이상 확보 등 실질적 토지확보 요건을 충족해야 하며, 사업계획의 명확성을 높이기 위해 용도지역·용적률 변경이 완료된 경우에만 신고 수리를 허용하는 등 사업 리스크를 대폭 낮추는 방안이 적용됩니다. 지역주택조합에 관심 있는 조합원과 예비 조합원 모두가 알아야 할 핵심 제도 개선 내용을 정리했습니다.」
1. 왜 제도개선이 필요했나
최근 들어 지역주택조합 방식으로 추진되는 주택사업에서 조합원이 모집된 뒤 사업이 장기간 지연되거나 자금 누수, 추가 분담금 증가 등의 피해가 지속해서 발생해 왔습니다. 기사에 따르면 조합원들은 “사업 초기 단계에서 조합원을 모집한 뒤 토지 확보를 추진하는 과정이 길어지면서 추가분담금이 계속 늘어나는 문제”와 “과도한 업무대행비 및 불투명한 자금관리로 자금이 누수되는 문제”를 제기했습니다.
이처럼 사업 추진이 뒤따르지 않고 조합원 모집이 먼저 이뤄지는 구조는 조합원에게 큰 위험요인이 됩니다. 조합원이 사업에 가입했음에도 토지 확보가 늦어지면 사업 승인이 지연되거나 중단될 위험이 있고, 그 사이에 비용만 늘어난 채 조합원 부담이 커지는 구조가 만들어지는 것이 현실이었습니다. 이러한 문제가 반복되자 국토교통부는 조합원 피해 근절과 사업 정상화를 위해 제도적 개선에 나섰습니다.
따라서 이번 개선안은 단지 형식적인 조합 설립 요건이 아니라 사업 초기 단계에서부터 실질적 토지 확보, 계획 수립, 모집 공고의 투명성 확보에 집중하고 있습니다. 즉, 조합원이 가입을 결정하기 전부터 사업 리스크를 보다 명확하게 인식할 수 있도록 한 것이 특징입니다.
2. 주요 제도개선 내용
국토교통부가 공개한 신규 부실 조합 차단을 위한 주요 제도개선 내용은 다음과 같습니다.
토지매매계약서 확보 기준 상향
기존에는 조합원 모집 신고를 하기 위해서 ‘토지 사용권원만 50% 확보’하면 가능했습니다. 앞으로는 토지매매계약서를 90% 이상 확보해야 조합원 모집이 가능하도록 기준이 대폭 강화됩니다.
즉, 단순한 사용권 확보에 머무르지 않고 매매계약서라는 법적으로 확실한 근거를 확보해야만 모집이 허용됩니다. 이는 토지 확보 리스크를 낮추기 위한 핵심 조치입니다.
용도지역·용적률 등 지구단위계획변경 선행 조건
조합원 모집 신고 수리에 있어서 ‘용도지역, 용적률 등 지구단위계획 변경이 선행된 경우에만’ 허용한다는 요건이 추가됩니다.
이는 사업계획이 불확실한 상태에서 조합원을 먼저 모집하는 관행을 막고, 사업승인 가능성이 보다 명확한 상태에서 조합원이 참여하게 하겠다는 취지입니다. 사업 초기부터 계획이 구체화된 상태여야 한다는 뜻입니다.
조합원 모집공고문에 사업 수지분석표 등 포함 의무화
조합원이 가입 여부를 판단할 수 있도록 사업 수지분석표 등 추정사업비 및 경제성 정보를 모집공고문에 포함해야 합니다.
즉, 단순히 조합원 모집만 알리는 것이 아니라 사업비, 수입 및 지출 추정, 추가분담금 증가 가능성 등 조합원이 실제로 부담해야 할 리스크까지 공개하도록 한 것입니다. 이는 투명성 제고 및 회원 보호 강화 차원입니다.
제도개선 위한 법 개정 및 연구용역 추진
이외에도, 조합사업 정상화 및 부실 조합 설립 근절을 위해 ‘주택법’ 개정을 신속히 추진하고 있으며, 현재 진행 중인 연구용역 등을 통해 기존 추진 중인 지역주택조합 사업에 대한 종합적인 제도개선 방안도 연내 마련할 계획이라고 밝혔습니다.
즉, 이번 개선안이 끝이 아니며 앞으로도 모니터링·피해사례 반영·제도 보완 등이 지속될 것임을 의미합니다.
3. 조합원 및 예비 조합원이 알아야 할 점
이번 제도개선은 조합원(가입된 분)과 예비 조합원(가입을 검토 중인 분) 모두에게 중요한 정보를 제공합니다. 다음은 특히 주의해야 할 사항들입니다.
✔ 토지확보 단계 확인
・ 조합 가입 전 해당 사업이 ‘토지매매계약서 90% 이상 확보’ 요건을 충족했는지 확인해야 합니다. 이는 향후 사업 지연이나 승인 거부 등의 리스크를 낮추는 지표입니다.
・ 또한, 용도지역변경·용적률변경 등 지구단위계획이 선행되었는지도 확인 대상입니다. 이는 사업계획이 확정적 수준에 이르렀음을 보여주는 신호입니다.
✔ 모집공고문 검토
・ 모집공고문에 사업 수지분석표가 포함되어 있는지, 예상 지출·수입 및 추가분담금 증가 가능성 등이 구체적으로 제시되었는지 확인해야 합니다. 조합원이 가입 후 어떤 부담을 질지 미리 살펴볼 수 있는 중요한 자료입니다.
・ 또한, 업무대행사 자격기준 강화와 자금관리 투명성 부분도 제도개선 대상이므로, 모집공고문이나 조합의 안내문에 해당 내용이 반영되어 있는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
✔ 사업 추진 상태 및 조합 운영 구조 점검
・ 사업초기 단계에서 조합원을 모집하고 토지확보가 장기간 지체될 경우, 추가분담금 증가·자금누수 등의 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 실제로 기사에서 조합원들이 이런 문제를 제기했습니다.
・ 따라서 조합이 어떤 방식으로 토지확보를 추진하고 있는지, 업무대행사와 누가 어떤 책임과 역할을 갖고 있는지, 자금관리 방식이 어떻게 운영되는지 등을 사전에 점검하는 것이 중요합니다.
✔ 제도 변경 시점 인지
・ 이번 제도개선안은 신규 조합 설립 및 조합원 모집 단계부터 적용될 예정이며, 기존 사업에 대해서도 종합적인 제도개선이 연내 마련될 계획입니다.
・ 예비 가입자는 이 제도개선 적용 시점과 자신이 참여하고자 하는 사업이 언제 설립되었는지, 기준 적용 대상인지 등을 확인해야 합니다.
4. 앞으로의 기대 효과 및 유의사항
이번 제도개선이 실제로 정착될 경우 기대되는 효과와 동시에 여전히 유의해야 할 점을 정리해보겠습니다.
기대 효과
- 부실 조합의 신규 설립 차단
- 조합 설립 전 실질적인 토지확보 및 계획 반영이 요구됨에 따라, 자금만 조성하고 사업 추진이 미흡한 ‘유령 조합’이 설립되는 것을 막을 수 있습니다. 국토부도 “부실한 조합이 추가로 설립되어 새로운 피해가 발생하는 것을 막기 위해서는… 기준 강화가 무엇보다 시급”하다고 강조했습니다.
- 조합원 보호 강화 및 사업 안정성 향상
- 조합 가입 전 사업 리스크를 보다 명확히 알 수 있게 되고, 모집공고문에 수지분석표 등 자료가 포함됨으로써 조합원 입장에서 가입 여부 판단이 더 합리적이 됩니다. 또한 용도지역·용적률 변경이 완료된 경우에만 조합원 모집이 가능해지면서 사업 승인 가능성이 높아집니다.
- 사업 추진속도 개선 및 투명성 제고
- 조합원 모집 단계에서부터 토지 확보와 계획 검토를 선행함으로써 사업 지연 가능성을 낮추고, 자금관리 투명성 요구가 강화됨에 따라 업무대행사 및 조합운영 업체의 책임감도 높아질 것입니다.
유의사항
- 기존 사업은 예외일 수 있음
- 이번 제도개선은 신규 조합 설립 및 조합원 모집 신고 시점부터 적용되는 사항이기 때문에, 이미 진행 중인 사업에는 제한적으로 적용되거나 예외가 있을 수 있습니다. 조합원·예비조합원 모두 자신이 참여하는 사업이 어떤 제도 기준을 따르고 있는지 확인 필요합니다.
- 제도 강화만으로 리스크가 완전히 제거되는 것은 아님
- 제도개선은 다양한 리스크를 낮추기 위한 조치이지만, 여전히 사업 추진 중 예상치 못한 변수(시장상황 변화, 인허가 지연, 추가비용 증가 등)가 존재합니다. 조합원은 제도 개선 여부뿐만 아니라 사업의 전반적 리스크 구조도 스스로 검토해야 합니다.
- 조합원 자체의 감시·참여 중요성 증가
- 조합원 모집 이후 조합 운영과 자금관리, 업무대행사의 역할 등에 대한 감시와 참여의 중요성이 커졌습니다. 제도만으로 모든 문제가 해결되는 것이 아니므로, 조합원으로서 적극적으로 정보 확인 및 문제 제기에 나서는 태도가 필요합니다.
