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정부가 2030년까지 도심 내 양질의 공공주택 5 만호를 착공하는 ‘공공 도심복합사업 시즌2’를 본격 추진한다. 노후한 도심지를 대상으로 용적률 상향, 건축규제 완화, 절차 간소화 등 다양한 인센티브를 확대하여 주택공급을 신속하게 늘리겠다는 계획이다. 이 글에서는 사업의 개요·배경, 주요 인센티브 및 절차 개선 내용, 기대 효과 및 과제 등을 살펴본다.
1. 사업 개요 및 추진 배경
정부는 도심 내 주택공급 확대를 위해 2021년부터 추진해 온 ‘도심 공공주택 복합사업(이하 도심복합사업)’을 개선하여 새로운 단계인 ‘공공 도심복합사업 시즌2’를 내놓았다.
구체적으로는 2030년까지 도심 내에서 양질의 주택 총 5 만호를 착공하겠다는 목표다. 이 목표를 달성하기 위해 정부는 인센티브 확대, 절차 개선 등을 통해 사업 속도를 높이겠다고 발표했다.
‘도심 내’라는 표현은 주거선호가 높은 중심지 또는 기존에 주택구조가 낙후됐거나 정비가 어려운 노후 도심지 등을 의미한다. 실제로 도심복합사업은 민간 정비가 어렵거나 사업성이 낮은 노후 도심을 대상으로 공공이 주도하여 추진하는 정비사업 방식이다.
배경에는 여러 요인이 있다. 우선 수도권을 중심으로 도심 주택 공급이 부족하고, 주거선호도가 높은 지역임에도 공급 여건이 열악한 노후지역이 존재한다. 이러한 도심지역을 민간만으로 정비하고 주택을 공급하기에는 사업성이 낮거나 절차가 복잡한 경우가 많았다. 이에 정부가 공공 주도로 사업성 개선 및 인센티브 부여를 통해 공급을 촉진하려는 것이다.
또한, 정부의 전체적인 주택공급 확대 기조 속에서 도심이라는 공급 여건이 좋은 입지에서의 물량을 확대해야 한다는 필요성도 작용했다. 기존의 택지개발 위주 방식보다 도심 재정비 방식이 공간·교통·인프라 측면에서 유리할 수 있다는 판단이다.
따라서 이 사업은 공급 부족 문제를 해소하고, 도심 노후화를 해소하며, 주거 질을 개선하는 데 기여할 것으로 기대된다.
2. 인센티브 확대 및 주요 제도 개선 내용
이번 시즌2 사업에서 주목할 부분은 인센티브 확대와 사업 추진 절차의 개선이다. 구체적으로 다음과 같은 변화가 있다.
첫째, 용적률 법적 상한 확대다. 기존에는 준주거지역에서만 용적률 법적상한의 1.4배까지 상향이 허용됐지만, 시즌2에서는 이를 주거지역 전체로 확대한다. 이로써 더 많은 사업지가 인센티브 혜택을 받을 수 있게 되고, 사업성이 제고된다.
둘째, 공원․녹지 확보 의무 기준 완화 및 건축물 높이 제한 완화다. 예컨대 공원·녹지 확보 의무 기준이 기존 5만㎡에서 10만㎡로 완화된다(기존보다 완화된 기준 적용). 이러한 완화는 사업 주체가 확보해야 하는 개발 부담을 줄이고, 사업 추진을 보다 용이하게 만든다.
셋째, 절차 통합·간소화다. 사업승인 단계에서 복수의 심의·평가가 요구되었는데, 시즌2에서는 통합심의 범위에 환경영향평가와 소방성능설계 등이 포함되어 추진단계별 절차를 개선했다. 예컨대 사업지 중 장위 12구역에서는 법적 상한의 1.2배에서 1.4배로 확대 적용함으로써 사업성이 향상될 것으로 기대된다고 한다.
넷째, 물량 지정 및 사업승인 실적도 공개됐다. 현재까지 2021년부터 후보지 49곳을 관리하고 있으며, 이 중 23곳이 지구지정(3만9천호), 8곳이 사업승인(1만1천호)을 완료했다. 올해 연말까지는 추가로 7천호 이상 복합지구를 지정할 계획이다.
이러한 제도 개선은 사업 추진 주체가 보다 매력적으로 사업에 참여할 수 있게 설계된 것으로 평가된다. 용적률 상향, 규제 완화, 통절차 개선 등은 사업 리스크를 낮추고 조속한 착공을 가능케 하는 장치들이다. 또한 주거지역 전체로 인센티브 확대 대상이 넓어졌다는 점은 사업 가능 지역을 크게 확대했다는 의미가 있다.
3. 기대 효과 및 착공 목표
이번 사업이 성공적으로 추진될 경우 다음과 같은 효과가 기대된다.
우선, 도심 내 주택공급이 확대됨으로써 주택 수급 불균형을 완화할 수 있다. 도심은 교통·생활인프라 측면에서 선호도가 높은 지역이지만 공급 여건이 제한적이었다. 이번 사업을 통해 ‘입지-품질-가격’ 측면에서 도심의 주택이 보다 활발히 공급되면 주거 선택 폭이 확대될 것이다.
둘째, 노후도심 정비 효과가 있다. 민간 정비가 어려웠던 노후 도심지를 공공이 주도해 재정비하고 주택을 공급함으로써 도시기반의 질이 개선되고 도시재생 측면에서도 긍정적이다.
셋째, 사업성이 개선됨에 따라 민간 참여 확대 및 투자 촉진이 기대된다. 용적률 상향 등 인센티브가 강화되면 사업 주체의 수익성도 개선되며, 이는 사업 활성화로 이어질 수 있다.
또한 정부는 2030년까지 착공 5만호라는 목표를 설정한 만큼, 수량적으로도 주목되는 물량이다. 이 목표 달성은 단기-중기 주택공급 여건 개선에 크게 기여할 것으로 보인다.
마지막으로, 절차 개선 및 인센티브 확대는 사업 기간을 단축하고 착공 시점을 앞당기는 효과가 있다. 이는 비용 및 시간을 줄여 주택 공급 속도를 높이는 데 기여한다. 실제로 기사에서는 사업 승인을 준비 중인 장위 12구역에서 통합심의 등을 통해 사업을 신속히 추진할 수 있게 됐다는 언급이 있다.
즉, 이번 정책은 단순한 주택공급 확대뿐 아니라 도심 재생, 도시질 향상, 사업 속도 제고라는 복합적인 가치를 담고 있다.
4. 과제 및 앞으로의 유의사항
반면 이번 사업이 성공적으로 안착하기 위해서는 몇 가지 과제도 존재한다.
첫째, 주민과의 소통 및 사업 참여 유도다. 기사에서 정부는 “공공주택사업자도 책임감을 가지고 주민들과 적극 소통하며 착공 목표를 조기 달성할 수 있도록 사업 관리에 만전을 기해주기를 바란다”고 언급했다. 노후 도심 정비사업은 주민의 이해와 협력이 필수적이므로, 사업 초기 단계에서부터 투명한 정보 공유와 참여 기회 제공이 중요하다.
둘째, 품질 확보 및 주거환경 개선이다. ‘양질의 공공주택’이라는 표현이 의미하듯이 단순히 물량만 만드는 것이 아니라 주거 품질, 주거 만족도, 생활환경 개선까지 고려해야 한다. 사업이 급해지면서 품질이 희생되지 않도록 주의해야 한다.
셋째, 사업성 확보와 재정적 안정성이다. 인센티브 확대 및 규제 완화는 사업성 개선에 긍정적이지만, 그에 맞춰 사업 리스크 관리도 강화해야 한다. 공공이 주도하는 만큼 비용·수익 구조, 장기 유지관리 문제도 면밀히 검토돼야 한다.
넷째, 도심 공급 확대가 지역간·계층간 격차를 심화시키지 않아야 한다는 점이다. 도심의 양질 주택공급이 확대되면 입지가 우수한 곳으로 수요가 집중될 수 있고, 이로 인해 주변지역의 주거격차가 확대될 수 있다. 따라서 주변지역과의 균형, 저소득층의 주거 안정성 확보 등도 병행돼야 한다.
마지막으로, 착공 목표 달성 및 사업 추진 속도 유지도 관건이다. 목표가 2030년까지 착공 5만호이며, 현재 지구지정 및 사업승인 단계에서 일부 물량이 확보된 상태다. 향후 사업 추진이 지연되거나 계획과 다르게 진전될 경우 목표 달성이 어려울 수 있으므로, 지속적인 점검과 관리가 필요하다.
마무리
요컨대, 정부의 ‘공공 도심복합사업 시즌2’는 도심 내 주택공급 확대와 노후 도심 정비라는 두 가지 목표를 동시에 겨냥한 정책이다. 인센티브 확대와 제도 개선을 통해 사업성을 높이고 착공 속도를 제고하려는 점이 핵심이다.
하지만 성공적인 실행을 위해서는 주민 참여, 품질 확보, 재정 리스크 관리, 주거형평성 확보 등이 함께 고려돼야 한다. 가온이 님처럼 주택정책이나 부동산 공급 개선에 관심 있는 블로거라면 이번 사업이 주거시장과 도시재생에 어떤 의미를 지니는지, 또 실제 현장에서 어떤 효과와 과제가 나타날지 지속적으로 주목할 만하다.
