-
[ 목차 ]
2026년 11월 13일부터 전세사기피해자로 결정된 임차인이 경·공매 등으로 회수한 돈이 보증금의 3분의 1보다 적으면 부족분을 지원받을 수 있습니다. 다만 보증금의 3분의 1을 새로 일괄 지급하는 제도가 아니며, 이미 회수한 배당금·경매차익·임대료 지원액 등을 빼고 계산합니다.
최소보장제는 누구에게 적용되나
이번 제도의 출발점은 “전세사기를 당했다”는 개인 판단이 아니라 특별법상 전세사기피해자 결정이다. 국토교통부가 2026년 10월 6일 공개한 시행령 개정 내용에 따르면, 최소지원금은 전세사기피해자가 경·공매 등 피해주택 처분 절차를 거친 뒤 실제로 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미달할 때 그 차액을 보충하는 방식이다. 제도 시행일은 2026년 11월 13일로 확정됐다. 국토교통부 정책브리핑 원문에서 시행일과 산정·신청 절차를 함께 확인할 수 있다.
따라서 일반적인 보증금 반환 분쟁, 임대인의 단순 연체, 피해자 결정 전 단계가 곧바로 지급 대상이 되는 것은 아니다. 먼저 본인이 전세사기피해자로 결정됐는지, 결정문에 적힌 피해주택과 임대차계약이 신청하려는 건과 일치하는지 확인해야 한다. 같은 건물의 세입자라도 계약 시기, 대항력과 우선변제권, 경매 배당 결과가 다르면 최종 지원액도 달라질 수 있다.
신청 시점도 처분 방식에 따라 나뉜다. 피해주택을 LH가 매입하도록 요청한 경우에는 경매차익 산정이 끝난 뒤 최소지원금을 신청할 수 있다. 그 밖의 경우에는 피해주택의 처분 절차가 완료된 뒤 신청한다. 아직 경매가 진행 중인데 일반 최소지원금을 바로 달라고 신청하는 구조가 아니다. 경·공매 종료 전 지원이 필요한 신탁사기 등 무권계약자는 별도의 선지급 후정산 경로를 살펴야 한다.
실무를 담당하는 기관은 한국토지주택공사 LH다. LH가 신청 접수, 지급 여부와 지급액 결정, 사후 정산을 담당한다. 신청서를 냈다고 즉시 입금되는 방식도 아니다. 공식 안내상 LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 알리며, 필요한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다. 생활비 계획을 세울 때는 이 처리기간까지 감안하는 편이 안전하다.
보증금 3분의 1은 어떻게 계산하나
가장 많이 오해할 부분은 “보증금의 3분의 1을 지급한다”는 문장이다. 실제 계산은 보증금의 3분의 1을 최소보장금으로 먼저 정한 다음, 이미 회복했거나 지원받은 금액을 차감하는 방식이다. 공식 산식에 포함되는 차감 항목은 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액 등이다. 즉 같은 보증금이어도 배당과 지원 내역이 다르면 최소지원금이 달라진다.
예를 들어 보증금이 1억 5천만 원이면 최소보장금은 5천만 원이다. 경매 배당금 2천만 원과 경매차익 1천만 원으로 모두 3천만 원을 회복했다면 차액 2천만 원이 최소지원금이 되는 사례를 국토교통부가 제시했다. 최종적으로 회복한 금액과 최소지원금을 합쳐 5천만 원, 곧 원래 보증금의 3분의 1에 도달하는 구조다. 반대로 이미 5천만 원 이상을 회복했다면 이 산식상 부족분이 없으므로 최소지원금이 생기지 않는다.
개인이 미리 계산할 때는 “보증금 ÷ 3 - 지금까지 회복·지원받은 금액”을 출발점으로 삼을 수 있다. 그러나 이 값은 예상치일 뿐이다. 어떤 돈이 공식 차감 항목에 들어가는지, 경매차익 산정이 완료됐는지, 반환채권을 통해 추가 변제가 있었는지는 LH가 증빙을 바탕으로 판단한다. 특히 보증금 전액을 기준으로 단순히 33.3%를 곱한 값을 받을 돈으로 광고하는 설명은 피해야 한다.
지원액을 가늠하려면 입금 내역을 한데 모아야 한다. 법원 배당금, 공매 배분금, 임대인이나 제3자로부터 받은 변제금, LH 매입 과정의 경매차익, 임대료 지원을 날짜별로 적고 증빙을 붙이면 누락과 중복을 줄일 수 있다. 회수한 금액이 여러 계좌로 들어왔더라도 빠짐없이 정리해야 한다. 사후에 추가 회수가 생기면 정산 또는 반납 문제가 생길 수 있기 때문이다.
선지급 후정산은 무엇이 다른가
선지급 후정산은 최소지원금과 목적은 비슷하지만 돈을 지급하는 시점이 다르다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 정상적인 임대차계약과 달리 경·공매 절차에서 권리를 인정받기 어렵거나 처분 완료까지 오랜 시간이 걸릴 수 있다. 개정 제도는 이런 경우 경·공매 등이 끝나기 전에 일정 금액을 먼저 지급하고, 이후 실제 회수액이 확정되면 다시 계산하도록 했다.
선지급금도 보증금의 3분의 1을 무조건 그대로 주는 것이 아니다. 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 뺀다. 지급 뒤 경매나 다른 절차에서 돈을 추가로 회수하면 그 금액을 반영해 정산할 수 있다. 따라서 선지급은 최종 손실액이 확정되기 전의 임시 확정액에 가깝다.
신청 가능 시점은 일반 최소지원금과 반대 방향으로 기억하면 쉽다. 선지급금은 피해주택의 LH 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있다. 처분이 모두 끝난 뒤에는 이미 회수액을 기준으로 계산하는 최소지원금 경로를 확인해야 한다. 다만 본인이 신탁사기 등 선지급 대상인지에 대한 최종 판단은 피해자 결정 내용과 계약 관계를 바탕으로 받아야 한다.
지원금을 받은 뒤 추가 배당이나 변제금이 생겼다면 이를 숨겨서는 안 된다. 공식 시행령은 반납 사유가 생기면 신고하고 반납하도록 정했고, 정해진 기간에 반납하지 않는 등 위반이 있으면 횟수에 따라 최대 3천만 원의 과태료가 부과될 수 있도록 기준을 마련했다. 선지급을 신청할 때부터 향후 경매 일정과 채권 회수 내역을 계속 기록해 두는 이유다.
11월 13일 이후 신청 전 준비할 것
공식 안내에 열거된 기본 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택의 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류 등이다. 모든 신청자가 똑같은 서류만 내는 것은 아니므로 LH가 제시하는 신청 유형별 목록을 마지막으로 대조해야 한다. 사본을 내더라도 계약 주소, 보증금, 계약기간, 확정일자 등이 서로 맞는지 먼저 확인하는 것이 좋다.
준비 순서는 간단하다. 첫째, 피해자 결정문과 신분·주소 자료를 확보한다. 둘째, 법원 경매나 공매의 배당표·배분계산서로 실제 회수액을 확인한다. 셋째, 반환채권 변제금과 임대료 지원액 등 별도 수령액을 계좌 내역과 함께 정리한다. 넷째, LH 매입 요청 여부와 피해주택 처분 완료 여부를 확인해 최소지원금과 선지급금 중 맞는 경로를 고른다. 다섯째, 제출한 서류와 접수증을 보관한다.
결정 결과가 예상과 다르면 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있다. 이때 단순히 “금액이 적다”라고 주장하기보다, 어떤 차감 항목이 잘못 반영됐는지 배당표·입금내역·채권 변제 서류로 설명해야 검토가 쉽다. 30일은 통지일을 기준으로 계산하므로 우편이나 전자통지를 받은 날짜를 기록해 두는 것이 안전하다.
이 글의 기준일은 2026년 11월 5일이다. 제도 시행은 11월 13일로 확정됐지만, 지역별 상담 창구와 세부 접수 방식은 LH의 실제 공고에서 다시 확인해야 한다. 급하다는 이유로 수수료를 요구하는 민간 대행업체에 결정문과 주민등록 자료를 넘기지 말고, LH 공식 홈페이지와 전세사기피해지원 관련 공식 상담 창구를 이용하는 편이 안전하다. 핵심은 보증금의 3분의 1이라는 숫자만 보는 것이 아니라, 피해자 결정 여부·처분 단계·기존 회수액을 함께 확인하는 것이다.
