서울 집값 왜 오르나? 상승 원인 총정리

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서울 집값이 다시 상승세를 타고 있습니다. 강남3구는 물론 마포, 성동, 과천, 분당 등 비강남권에서도 가격 상승이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 거래량 증가, 금리 인하 기대감, 자금 유입 확대 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하고 있으며, 정부의 공급정책 기대도 시장 심리에 영향을 주고 있습니다. 본 포스팅에서는 최근 서울 주택 가격 상승의 원인과 흐름을 구조적으로 정리합니다.

1️⃣ 강남3구를 넘어선 비강남권의 상승세

2025년 6월 기준, 서울 집값은 전주 대비 0.26% 상승하며 무려 40주 만에 최고 상승률을 기록했습니다. 단지 강남권만의 현상이 아니라, 마포(0.45%), 성동(0.47%), 과천(0.35%), 분당(0.39%) 등 이른바 ‘한강 벨트’ 주변과 수도권 핵심 지역들에서도 강한 상승세가 나타나고 있습니다.

강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 이미 집값이 높은 지역으로, 추가 진입 장벽이 높아졌습니다. 이에 따라 실수요자 및 투자자들은 비교적 가격 부담이 낮은 인접 지역으로 눈을 돌리고 있으며, 이런 수요가 비강남권 지역의 집값 상승을 견인하고 있습니다.

특히 강남구의 경우 2025년 5월 아파트 매매가 상승률이 1.04%로 2008년 4월 이후 가장 높은 수치를 기록했고, 서초구(0.8%)와 송파구(0.71%)도 그 뒤를 이었습니다. 이는 3월 토지거래허가구역 재지정 이후 일시적으로 주춤했던 가격이 다시 급격히 반등한 결과입니다.

2️⃣ 주택 구매 수요 폭증과 거래량 급등

서울 아파트 거래량도 눈에 띄게 증가했습니다. 5월 한 달간 서울 아파트의 거래 건수는 6,635건으로, 4월의 5,405건을 훌쩍 뛰어넘었습니다. 이는 7월부터 시행되는 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제’ 시행을 앞둔 자금 선확보 수요가 거래량을 끌어올린 것으로 분석됩니다.

DSR 규제 강화 전, 자금 조달이 가능한 시점에 주택을 구매하려는 수요가 몰리며 거래와 가격이 동반 상승했습니다. 게다가 서울 유주택자에 대한 자금 조달 제한도 예고되어 있어, 이러한 불안 심리가 ‘지금 사야 한다’는 조급함으로 이어지고 있는 것입니다.

‘영끌(영혼까지 끌어모아 자금 조달)’ 현상도 다시 나타나고 있습니다. 5대 시중은행의 6월 중순 기준 가계자금 공급액은 무려 2조 원 가까이 증가했으며, 하루 평균 1,665억 원의 자금이 주택 구매 등으로 유입되고 있습니다. 이 가운데 주택 관련 자금 조달만 1조 5천억 원에 달하며, 이는 2024년 9월 이후 최대 수치입니다.

3️⃣ 금리 인하 기대와 심리적 매수 압력

서울 집값 반등의 또 다른 배경은 금리 인하에 대한 시장의 강한 기대감입니다. 한국은행은 2025년 5월 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 인하했고, 추가 인하 가능성도 열어두고 있습니다. 이 같은 금리 흐름은 주식·부동산 등 실물자산에 대한 투자 유인을 확대하는 요인이 됩니다.

자금 조달 여건이 개선될 것이라는 기대가 형성되면서 “더 늦기 전에 집을 사야 한다”는 심리가 강화되고 있고, 이는 실거주자뿐 아니라 투자수요까지 자극하는 결과로 이어지고 있습니다.

정부는 이에 대응해 과열을 차단하기 위한 대책도 예고하고 있습니다. 현재 전세금 보증비율은 90% 수준이나, 수도권 한정으로 이를 70~80% 수준으로 조정할 가능성이 거론됩니다. 또한 금융감독당국은 가계자금이 과도하게 늘어나는 은행을 중심으로 현장 점검을 강화하고 있으며, DSR 회피 사례에 대한 집중 모니터링도 병행하고 있습니다.