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부동산을 사고팔거나 전세로 입주할 때, 반드시 확인해야 하는 것이 바로 해당 부동산에 설정된 ‘담보권’입니다. 이 중 대표적인 것이 바로 ‘저당권’과 ‘근저당권’입니다. 용어는 익숙하지 않더라도, 실제 대출을 받거나 전세로 입주할 때 자주 접하는 개념입니다.
특히 금융기관에서 주택담보대출을 받을 때 흔히 설정하는 것이 ‘근저당권’이며, 전세 세입자의 경우 ‘선순위 근저당권’ 여부에 따라 보증금 반환 위험도 달라질 수 있습니다. 그렇다면 이 두 권리의 차이는 무엇이며, 왜 꼭 확인해야 하는 걸까요?
1️⃣ 저당권과 근저당권의 정의: 기본 개념부터 이해하기
✔ 저당권이란?
저당권은 채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산에 담보를 설정해두고, 만약 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 그 부동산을 팔아 우선적으로 돈을 받을 수 있도록 한 권리입니다. 이때 담보는 특정 채무 1건에 대해 설정하며, 채무 금액만큼만 효력을 가집니다.
즉, 저당권은 1회성 거래에 사용되며, 추가로 대출을 받으려면 다시 담보를 설정해야 합니다.
예: 1억 원을 빌리고 그 금액만큼 저당권 설정 → 전액 상환 후 추가 대출 시 새로운 저당권 설정 필요
✔ 근저당권이란?
반면 근저당권은 미래에 발생할 수 있는 채무까지 담보할 수 있도록 설정하는 권리입니다. 실제 채무액보다 다소 높은 금액으로 설정되며, 보통 은행의 주택담보대출에서 많이 사용됩니다. 한 번 설정해두면 추가 대출이나 이자까지도 담보 범위에 포함시킬 수 있어 반복적 거래에 유리합니다.
예: 1억 원을 빌리지만, 근저당권은 1억 2천만 원으로 설정 → 이후 추가 대출도 같은 근저당권 아래 처리 가능
2️⃣ 저당권과 근저당권의 주요 차이점 비교
아래 표는 저당권과 근저당권의 가장 핵심적인 차이를 정리한 것입니다.
| 구분 | 저당권 | 근저당권 |
| 담보 대상 | 특정 채무 1건 | 불특정 채무 (추후 채무 포함) |
| 담보 금액 | 실제 채무액 | 채무액보다 높게 설정 (최대한도액) |
| 활용 방식 | 1회성 거래 | 반복 대출, 추가 대출 가능 |
| 말소 조건 | 채무 전액 상환 + 말소등기 필요 | 동일함 |
이처럼 근저당권은 좀 더 융통성 있는 형태의 담보권으로, 은행과 같은 금융기관에서 선호합니다. 대신 설정 금액이 실제 채무보다 높기 때문에, 세입자 입장에서는 이 점을 주의 깊게 확인해야 합니다.
3️⃣ 근저당권 말소는 어떻게 처리할까?
근저당권은 대출을 모두 상환해도 자동으로 말소되지 않습니다. 등기부등본 상에서 근저당권을 없애려면, 말소등기 절차를 별도로 진행해야 합니다. 방법은 다음과 같습니다.
📌 말소 신청 방법 두 가지
- 직접 등기소에 신청하기
- 채무자가 직접 등기소를 방문해 신청
- 은행 및 시군구청에서 말소에 필요한 서류 발급
- 비용은 적지만 다소 번거롭고 시간이 소요됨
- 법무사에 위임하기
- 법무사가 등기 신청 대행
- 수수료는 발생하지만 편리하게 처리 가능
📄 근저당권 말소등기 제출서류
- 등록면허세 납부고지서
- 세영수필확인서
- 해지증서 또는 포기증서
- 대법원 등기 수입증지
- 위임장(대리 신청 시)
- 등기필정보 또는 등기필정보통지서
등기필정보가 없는 경우 등기권리증으로 대체할 수 있습니다.
4️⃣ 실전 팁: 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 사항
💡 저당권·근저당권은 어디서 확인하나요?
부동산의 **등기부등본 ‘을구’**에서 확인할 수 있습니다. 해당 부동산에 어떤 담보가 설정되어 있는지, 채권액이 얼마인지, 채권자는 누구인지 등을 명확히 볼 수 있습니다. 본인 명의가 아니어도 인터넷등기소에서 누구나 열람 및 발급이 가능합니다.
🧭 왜 꼭 확인해야 하나요?
특히 전세 계약을 앞둔 세입자라면, 근저당권이 너무 크게 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 집주인이 빚을 갚지 못하면 경매로 넘어갈 수 있고, 이때 선순위 근저당권이 있다면 세입자의 전세 보증금은 후순위로 밀려 반환받기 어려울 수 있습니다.
✅ 마무리 요약
- 저당권: 특정 채무 1건에 대해 1회성으로 담보 설정, 상환 후 재설정 필요
- 근저당권: 미래 채무까지 담보 가능, 반복적 대출 활용 가능, 설정한 최대한도 내에서 유연한 거래 가능
- 말소 방법: 대출 상환 후 반드시 등기소나 법무사를 통해 말소 신청해야 등기부등본에서 사라짐
- 확인 중요성: 전세 계약 또는 부동산 매수 시, 등기부등본의 ‘을구’에서 반드시 확인해야 전세보증금 등 자산 보호 가능
