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도시의 변화는 한순간에 이뤄지지 않습니다. 수십 년 전 계획돼 조성된 도시들은 시간이 지날수록 노후화되며, 주거와 환경, 교통 등 다양한 문제를 안고 있습니다. 이런 문제를 해결하기 위해 정부가 본격적으로 ‘미래도시펀드’ 조성에 나섰습니다. 총 12조 원 규모의 대형 정책펀드로, 정비사업의 재정 구조를 근본적으로 바꾸고 민간 투자를 촉진하는 핵심 동력으로 주목받고 있습니다.
1. 왜 ‘미래도시펀드’인가? – 정비사업의 근본적 한계를 해결
그동안 정비사업은 주민과 조합이 직접 금융기관을 찾아가 협의하고 자금을 조달하는 구조였습니다. 문제는 착공 이전 단계에서는 리스크가 커 금융권의 지원이 쉽지 않았고, 유관업체의 대여금 등을 사용하면서 ‘리스크 프리미엄’이 더해져 사업 수지는 악화되었습니다.
이에 따라 정부는 이 같은 악순환을 끊고, 체계적이고 안정적인 자금 공급 시스템을 만들기 위해 미래도시펀드를 조성하게 됐습니다. 이 펀드는 단순히 융자를 위한 자금이 아니라, 정비사업의 구조 자체를 개편하는 정책적 해법이라 할 수 있습니다.
2. 미래도시펀드의 구조 – 모자(母子)형 융자펀드로 안전성과 유연성 확보
미래도시펀드는 ‘모펀드-자펀드’ 구조를 기반으로 한 융자형 펀드입니다. 연기금 등 기관투자자가 참여하는 모펀드가 자펀드에 우선 출자권을 갖고, 자펀드는 실제 사업 현장에서 정비사업 시행자에게 자금을 융자하는 방식입니다.
무엇보다 모든 융자에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 제공해 안정성을 확보하고, 민간 투자자들의 유입을 장려합니다. 투자자 입장에서 약 4% 수준의 수익률이 예상되며, 지분 유동화도 가능해 자금 회수의 유연성도 갖췄습니다.
12월 중에는 1호 모펀드로 약 6,000억 원 규모의 투자 모집이 예정돼 있으며, 6월에는 운용사 선정 계획이 공고될 예정입니다. ‘1기 신도시 정비사업’의 자금 수요가 본격화되는 시점에 맞춰 펀드가 투입될 계획입니다.
3. 기존 융자와는 뭐가 다른가? – 지원 시기, 대상, 한도 모두 확대
미래도시펀드는 단순히 기존 금융 상품의 보완을 넘어서, 정비사업에 최적화된 자금 지원 시스템을 갖췄습니다. 먼저, 기존에는 ‘사업시행인가 이후’에야 초기사업비 융자가 가능했지만, 이제는 ‘정비계획 수립 이후(시공사 선정 후)’부터 융자가 이뤄질 수 있어 사업 초기의 불확실성을 낮춰줍니다.
또한 지원 대상도 확대되었습니다. 과거에는 조합에 한정되어 있었던 지원이 신탁사까지 포함되었고, 한도 역시 60억 원에서 최대 200억 원(총사업비의 2%)까지로 늘어났습니다.
본사업비 융자도 개선됐습니다. 기존에는 공사비를 융자 총액 산정에서 제외했지만, 이제는 공사비도 포함되어 기성불 지급이 가능해졌습니다. 이는 시행자 입장에서 자금 부담을 크게 줄여줄 수 있는 제도적 보완입니다.
4. 기대 효과와 향후 전망 – 도시의 미래, 재정의 미래를 동시에
국토교통부는 이번 미래도시펀드가 단순한 자금 지원을 넘어서, ‘재원조달의 패러다임 전환’이라는 점을 강조하고 있습니다. 주민이 고금리로 자금을 조달해야 했던 기존 구조에서 벗어나, 보증 기반의 안정적 융자를 통해 장기적 사업 추진이 가능해졌기 때문입니다.
정비사업은 주거환경 개선은 물론, 지역 경제 활성화, 인프라 업그레이드 등 다양한 파급 효과를 가져옵니다. 미래도시펀드는 이 같은 정비사업을 단절 없는 자금 공급으로 뒷받침함으로써, 전국 노후계획도시의 재도약을 견인할 것으로 기대됩니다.
무엇보다 이 펀드는 1회성에 그치지 않고 1~N호 시리즈 펀드로 지속 조성될 계획입니다. 즉, 향후 수십 년간 계속될 도시 정비 수요에 맞춰 체계적으로 운영될 예정이라는 뜻입니다.
정책의 틀 안에서 민간 자본을 끌어들이고, 안정성과 수익성을 동시에 갖춘 미래도시펀드는 대한민국 도시 재생의 새로운 전환점이자 모델이 될 것입니다.
마무리
미래도시펀드는 노후화된 계획도시의 재정비를 위한 재원 조달 방식에 혁신을 가져올 것으로 기대됩니다. 주민들의 부담을 덜어주고, 사업의 안정성을 높이는 이 펀드를 통해 대한민국의 도시들은 한층 더 현대적이고 살기 좋은 공간으로 거듭날 것입니다. 앞으로 미래도시펀드의 진행 상황과 그 성과를 지속적으로 지켜보며, 우리 도시의 밝은 미래를 함께 기대해봅시다.
